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被盯上:非税务居民集中在温西置业 物业交易税

2015-10-11 明报 汉加风

专家抨现行税制无力

《环球邮报》引述加拿大税务局消息人士及一些法律专家说,现行税制「无力应付」外国买家付极少税的现象,他们到大温地区买卖昂贵房屋却付极少税,或不付入息税或资本增值税(capital gain tax)

该报根据一项调查指出,250间位于温市受中国买家欢迎地区的房屋,有三分一的房屋登记在家庭主妇、学生或公司的名下,隐藏买家的真实身分,目的在逃避税局的注意。


温市移民律师海曼(Sam Hyman)指出,加拿大对逃税、洗钱的处理态度非常软弱,外国买家逃税或是避税的情况非常普遍。


一项对法庭超过200宗涉及离婚及其他争端案件的统计指出,一些在外国出生的房产业主告诉法庭或是税局,指他们的每年收入少于3万元,但是他们实际上却可通过亲戚从原居地转移数百万元至加拿大。


接受大礼者 毋须付收入税

海曼说,这让一些住在加拿大的人士,其配偶、子女及孙儿辈,能够从海外获得数以百万元计的大「礼物」,而这些居于加拿大的人士却毋须付任何收入税。


一名前联邦查税员指出,加拿大与中国签署已有30年之久的税务协定根本老旧且无效力,让加拿大根本不可能到中国调查个人收入,而加拿大的法规也让查税人员无法取得相关银行纪录进行查核。


卑诗省长简蕙芝(Christy Clark)支持联邦计划研究外国投资者于地产交易对大温可负担房屋的影响,但她重申,省府没即时计划遏阻外资置业,需先了解实际有多少外国买家。


不认同外国投资者抢高楼价


简蕙芝亦不认同是外国投资者导致本地楼价飙升。

她在接受传媒访问时指出,首先要弄清楚外国买家的实际数字,“联邦政府现在所做的会有用”。

简蕙芝续指,省府仍相信一项粗略估计,即外国买家只占4%~5%,但她承认欠缺数据阻碍政府尝试处理此问题,「尝试去理解如何能帮助和支援民众,使房屋更可负担,其中一个问题就是,去了解市场现在发生什么事」。她认为需要更多资料。


卑诗政府一直有向地产界及商界咨询,亦不认为外国买家的问题,其严重性高于供应有限、建筑成本昂贵和低利率。

她又指,最终或发现市场内的外国买家数字,会比大部分人所认为的更少,并且只是集中在温哥华的西区置业。此外,其中一个复杂之处是如何介定「外国买家」,应否包括一些非全为加拿大人的家庭,如其中一名配偶不是,而子女则是。


提高大温豪宅的物业转移税

她续称,正考虑将大温豪宅的物业转移税提高,并将这些钱用作提高首次置业者的免税门槛。她认为,焦点需放在援助首次置业者,这亦是最有智慧的解决之道。

有传媒报道指出,卑诗省政府开始关注有房地产投资人设立公司来持有物业,其后再转移公司股份给新屋主来规避物业转移税(Property Transfer Tax),安省早已立法堵塞此税务漏洞,省财政厅麦德庄(Mike de Jong)表示本省亦拟效法,并计划在下年度预算案时提出相关解决措施,更考虑提高豪宅物业买卖的转移税。


据报,一些富有的外国投资人在温哥华购买房地产时,登记在亲戚或公司名下,借此规避一些买卖房产所需付的税金。

《环球邮报》(Globe and Mail)访问省财政厅长麦德庄是否知道此情况,他说:「绝大多数的加拿大人均如实地正当缴税,也想知道是否每个人均一样如实缴税。」


据报,在卑诗省,一些公司设立的唯一原因,即是为了持有物业为个人作信托,而公司可将信托股份转给任何人士,变成实际新业主,不用办理业权的转移,如此便不用付转移税。安省已就此立法,堵塞税务漏洞。

麦德庄说,本省正研究效法安省堵塞有关税务漏洞,并准备在下次预算案中提出。他更透露本省正考虑提高豪宅的转移税,并把所得税金用作援助首次置业者。


公证人﹕合法节税不分族裔

熟悉中国买家在大温买卖房地产的法律公证人任立三指出,不少中国买家确实只出资买房子,但却登记在妻子或子女的名下,其主因在于这些中国买家本身就是并非在本地长住的「太空人」,为了担心将来可能失掉居民身分而衍生的税务问题,他们很多干脆将房屋登记在家人名下,这种情况合法,也不是为了省税。


任立三说,一位客户曾买了5间房屋,均登记在妻子的名下,其后又因为个人考虑,过了几个月,又想把房屋改为登记在自己名下,为此,他曾提醒客户,如此要多缴一次物业转移税,但该客户并不在乎,毕竟对于一间动辄上百万元的房屋来说,物业转移税只占当中很小部分,部分买家并不在乎。


至于有报道提到,一些中国买家将房屋登记在家庭主妇或是学生名下,为的是掩饰真实身分以逃税,任立三则说,若单看物业转移税,则不管买房子的人士是何种职业,均必须缴税,不能得到减免。


至于以公司持有房屋放在信托基金,再将信托股份转移给其他买家用来规避物业转移税的做法,任立三说,这是本省税法所允许,是合法的节省税务,并不违法,而懂得使用这种方式节税的人士不分族裔,并非只有中国买家才如此做。


保守党政纲中提及房价

联邦保守党的政纲内特别提到有关加国楼价可负担问题,“有些报告指出,来自海外的非居民炒家,是推高本地——特别是温哥华及多伦多——楼价的一大原因,假如这些炒家的确推高楼价至不能负担的水平,政府可以、亦应该处理这个问题。”

政纲又指出,「有些国家,例如澳洲,已推出限制海外买家购买现楼作投资用途的政策。」

根据资料,澳洲政府在5年前实施海外买家「限买令」,不容许外国人购入现楼,除非该楼宇将会被拆卸并发展为多户住宅。澳洲限制海外买家只能购买新楼,而持短期签证居留者,虽然允许买现楼,但他们必须在离开澳洲前将房屋卖掉。该政策目标是针对富有的海外买家,防止他们将当地楼价推高至澳洲人民负担不起的水平。

不过,本地房地产业界及卑诗省府皆曾表示,不认为澳洲打击海外买家的政策,能为本地楼价降温。


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